משכנתא חוץ בנקאית
בן חנן יועץ משכנתא מציג פתרון נוסף: ישנן דרכים רבות להגשמת החלום לבית משלך. כל אחד והדרך שלו, האתגרים שלו והצרכים הייחודיים לו.
הגדרה למשכנתא חוץ בנקאית הינה קבלת מימון מכל גוף שאינו בנקאי, החברות החוץ בנקאיות לגיטימיות לחלוטין ומפוקחות בד”כ על ידי רשות שוק ההון / המפקח על הביטוח.
לכל אחד מהגופים שקיבל רישיון מתאים בתחום יש את טעמי הסיכון שלו, סביבת הריבית ומתווה ההלוואה אשר הוא מוכן להעמיד ללקוחותיו, וכמו כן מדובר בנתונים משתנים ולכן תמיד צריך להיות עם היד על הדופק.
משרדינו פועל מול כל אותם הגופים, מסווג אותם, על יתרונותיהם וחסרונותיהם, וכל זה במטרה להתאים לכל לקוח את הפתרון המתאים עבורו.
בתקופה האחרונה נהיה יותר ויותר קשה לעבור את מסוכת הבנק, הבנקים מעמידים תנאים יותר ויותר מחמירים, כמו כל שיק שחוזר או תיק הוצל”פ עלול להפוך את דירוג האשראי לכזה שמונע קבלת משכנתא מהבנק בדרך הסטנדרטית ובפרט מקרים של הגבלה בנקאית, פשיטת רגל, הבנקים ללא יוצא מן הכלל לא יכנסו לעסקה שכזו, ובוואקום הזה נכנס המוצר של משכנתא חוץ בנקאית.
לאור הנסיבות, משכנתא חוץ בנקאית הינה יקרה משמעותית ביחס למשכנתא בנקאית הן בריבית על ההלוואה, הן בעמלות הקמת ההלוואה (לכל קרן מתווה שונה), והן בשכ”ט לגוף הפיננסי המלווה את העסקה להצלחה.
חשוב הוא שבמשכנתא חוץ בנקאית לגוף הפיננסי שנותן אותו אין זה משנה אם זה לשיפוץ או לסילוק חובות אישיים או מסחריים, כל עוד ניתנת בטוחה בצורת נכס.
חברות חוץ בנקאיות יודעות לתת פייט לבנקים דווקא בהלוואות משונות בתנאים מורכבים יותר. הגודל שלהן והרגולציה המשוחררת יותר מאפשר להן גמישות רבה יותר ביחס לבנק, כך שבהלוואות מורכבות כמו למשל משכנתא לכל מטרה, ייתכן שתנאי המימון בחברה חוץ בנקאית יהיו זולים יותר.
במקרים אלו, נושא הריביות הוא חשוב, אבל בניית תוכנית ההבראה הכלכלית חשובה עשרות מונים. אנשים שהגיעו לכדי קריסה כלכלית ראשונה, נמצאים בסיכון גבוה להגיע למצב כזה בשנית, ולכן חשוב שאיש מקצוע מנוסה יבנה עבורכם תוכנית הבראה מדוקדקת אשר תסייע לכם לעמוד על הרגליים כעת, בטווח הזמן הבינוני והארוך.
החסרונות במשכנתא חוץ בנקאית
משכנתא חוץ בנקאית היא מפלט אחרון ללווים שאין להם ברירה אחרת. בהתאם, יש לה שני חסרונות מרכזיים.
- גובה הריביות – כמו בכל הלוואה, הריבית תלויה במגוון פרמטרים ונועדה לשקף את רמת הסיכון של הגוף הפיננסי במתן ההלוואה. בהתאם, הריבית תתבסס בעיקר על גובה ההלוואה, איכות העסקה (הנכס מהווה בטוחה של המלווה) ואופי הלווה.
- תקופת ההלוואה- בניגוד לבנקים המעניקים משכנתאות לתקופה של 30 שנים, בחברות החוץ בנקאיות ההלוואות הן קצרות יותר. לכן הן יבקשו מהלווה להציג פתרון למצב הפיננסי. כלומר על הלווה להציג תוכנית משכנעת כיצד הוא עומד לפרוע את החוב בתום התקופה הקצרה.
היתרונות במשכנתא חוץ בנקאית
למרות החסרונות היתרונות לא קטנים, כך שהלקוח פחות מוגבל רגולטורית ומתאפשר לו לקבל משכנתא בתנאים בהם הבנקים לא היו מאשרים אותו.
- הליך מהיר יותר – בבנקים כאשר יש מקרה מורכב מהרגיל, הליך הבדיקה והאישור יכול לקחת ימים ארוכים. לעומת זאת, בחברות החוץ בנקאיות הליך אישור יהיה מהיר יותר, פחות פורמאלי ויותר נגיש ללקוח.
- פחות מגבלות – הבנקים כפופים למפקח על הבנקים ולנהלי בנק ישראל, וקורה לא אחת שהבנקים רוצים לתת הלוואה אבל הם לא יכולים כי הנהלים מגבילים אותם. לעומת זאת, גופים חוץ בנקאיים לא כפופים רגולטורית למפקח על הבנקים או לבנק ישראל ולכן יכולים להתנהל בגמישות יותר רחבה עם פחות רגולציה. ככל הם מאפשרים יחס החזר גבוה יותר או מימון באחוזים גבוהים יותר לשווי הנכס.
ייעוץ משכנתא בתיקים כאלה יעלה יותר מתיקים סטנדרטיים ופשוטים, וידרוש עבודה מקדימה דקדקנית ולא מתפשרת, אך המחיר מתגמד בהשוואה לטעויות שצפוי לעשות לקוח שייקח הלוואה כזו ללא ליווי מתאים.
יתרון של יועץ משכנתאות מנוסה הוא מתן פתרונות תוך כדי תנועה למקרים מורכבים ובעיות שעלולות לצוץ כגון תוך כדי בקשה, להלן דוגמאות של בעיות שכיחות שיכולות לצוץ תוך כדי אישר בקשה:
- מה קורה שהשמאות לא תואמת את דרישת גובה המימון ?
- מה לעשות כאשר ברגע האמת הבנק לא מוכן לתת אישור למשכנתא בדרגה שנייה ?
- מה קורה כאשר אין יכולת החזר למבקש הבקשה ?
- מה קורה שיש עיקול על הבית ו/או על החשבון הבנק ?
